30.09.2025

Любая покупка требует тщательной проверки ещё до совершения сделки. Это касается всех ценных товаров и объектов, так как после оплаты вернуть деньги за неподходящее приобретение в большинстве случаев непросто. Недвижимость и земля здесь не исключение. Но как проверить дом и участок перед покупкой, знают не все, так как это сложный процесс, требующий особого контроля всех этапов, включая сбор данных и оформление. Разберёмся с каждым из них.

В первую очередь нужно проверить всю документацию на приобретаемую землю. Это поможет избежать после покупки неприятных сюрпризов, в частности необходимости вступать в судебные тяжбы с недобросовестным продавцом. Например, это бывает в ситуации, когда участок имеет обременение или ограничение на продажу. 

Чтобы досконально проверить участок земли перед покупкой, нужно узнать:

• есть ли у продавца зарегистрированное право собственности на предлагаемый к покупке объект;
• соответствуют ли фактическим данным адрес, границы, линейные размеры и площадь участка;
• можно ли на этой земле построить дом, если покупка производится с такой целью;
• не помешает ли строительству расположение земли в зоне с особыми условиями использования;
• не заходит ли участок на землю соседей или территорию общего пользования;
• нет ли обременений, а также других препятствий к совершению сделки.

Ответов владельца на перечисленные вопросы недостаточно. Покупателю нужно лично убедиться в достоверности всех данных. Для этого придётся внимательно просмотреть ряд документов на землю, отражающих реальную информацию о ней.

В подлежащий проверке список входят:

• Выписка из ЕГРН. Это главный документ, который выдаётся по заявлению собственнику. Содержит все реальные данные об участке — кадастровый номер, стоимость, площадь, категорию земель, разрешённое использование, наличие обременений.
• Кадастровая карта. Документ предоставляет информацию о форме участка, его расположении, соседних объектах.
• Выписка о переходах права собственности. Показывает, каким образом собственник приобрёл землю и часто ли она переходила от одного владельца к другому. Если да, то участок можно считать проблемным.
• Межевой план. Специальный документ, фиксирующий границы конкретного участка. При его отсутствии или оспаривании соседями выполненного межевания в дальнейшем могут возникнуть проблемы.
• Градостроительный план. Даёт информацию о границах, ориентирах, окружающих объектах, зонах, в которых возможно возведение строений.
• Топографический план. Отражает наличие уклонов, высотных точек и других особенностей рельефа. Документ платный, поэтому наличие его у продавца участка считается плюсом.

Теперь рассмотрим, как проверить земельный участок перед покупкой самостоятельно через публичные источники информации, которые доступны в интернете. Так, из перечисленных в предыдущем разделе документов в режиме онлайн можно посмотреть:

• Публичную кадастровую карту. Для просмотра нужно узнать у собственника кадастровый номер участка. Помимо формы, положения, границ, данных о соседних объектах, здесь можно также получить информацию о свободных земельных участках для жилищного строительства.
• Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Доступны для публичного просмотра на сайте администрации городского округа или сельского поселения. ПЗЗ столицы РФ можно найти на сайте ГИС ОГД г. Москвы. Документ содержит карту градостроительного зонирования и текстовую часть со всеми строительными регламентами.
• Генеральный план. Менее наглядный и понятный документ, чем предыдущий, но даёт представление о территории, расположенных на ней объектах (свалках, промышленных зонах) и планируемых застройках.

Неприятные сюрпризы после приобретения участка, к сожалению, бывают. Например, оказывается, что купленную землю нельзя использовать по целевому назначению покупателя, или возникают другие проблемы. Договор может предусматривать отказ от сделки в этом случае, и тогда деньги должны возвращаться. Законодательство обязывает продавцов предоставлять товары, соответствующие заявленным в договоре данным и характеристикам. 

Но на практике добровольный возврат средств за участок — явление редкое. Как правило, приходится обращаться в суд. И если покупатель не провёл полноценную проверку перед совершением сделки, это сработает против него. Поэтому так важно не спешить и получить всю информацию о приобретаемой земле ещё до совершения сделки.

Проблемы физического характера, такие как захламленная территория, неровный рельеф, отсутствие дренажа, решить можно. Эту работу лучше поручить специалистам в сфере ландшафтного дизайна и проектирования, который приведут в порядок и эффективно благоустроят любой участок.