20.09.2025

В первую очередь, когда выбираем участок под строительство, нужно детально оценить все его особенности и характеристики, а также обратить внимание на определённые факторы. Это поможет досконально проверить будущую земельную собственность, получить о ней  полное представление и сделать удачный выбор.

Итак, чтобы не допустить ошибки при покупке земли и выбрать действительно хорошее место, последовательно выполните ряд перечисленных ниже действий.

Для каждого земельного участка устанавливается ВРИ — вид разрешённого использования, который определяет, какое здание и с какой целью можно возвести на территории. Поэтому чтобы правильно выбрать участок под строительство дома, важно знать присвоенный ему ВРИ. Для этого нужен кадастровый номер участка, с помощью которого можно точно узнать не только информацию о разрешённом использовании, но и такие характеристики, как:

• Площадь. Собственники часто предоставляют приблизительные данные о размере участка, но на кадастровой карте будет точная информация.
• Форма и границы. Оптимальными для строительства дома считаются участки квадратной или прямоугольной формы без выраженной разницы между длиной сторон.
• Расположение. На карте видны промышленные здания, дороги и прочие объекты, которые находятся рядом с рассматриваемым участком.
• Кадастровая стоимость. Эта информация нужна для исчисления налога, который потребуется уплатить за покупку земельного участка.

Кроме кадастровой карты, стоит изучить также генеральный план территории, на которой расположен участок. Это ещё одна, доступная для публичного обзора карта, которая, как правило, публикуется на сайте муниципального органа. Из генплана можно узнать:

• какие объекты собираются в перспективе построить поблизости с интересующим участком;
• как планируется развивать транспортную инфраструктуру, в частности будут ли рядом проложены крупные трассы;
• есть ли неподалёку охранные или санитарно-защитные зоны, которые налагают на строительство ряд ограничений.

Перед тем как выбирать земельный участок под строительство дома, нужно провести ещё одну проверку. Речь о так называемой категории земель. Это понятие включает в себя описание характеристик территории и контролируемый законодательством правовой режим её использования.

Как правило, участки под строительство домов могут находиться на землях двух категорий — сельскохозяйственного назначения или населённых пунктов. Если рядом расположен лес, нужно обязательно уточнить, где начинаются земли лесного фонда, на которых строить нельзя. Без такой проверки можно оказаться в ситуации, когда на одном участке возводить дом разрешается, а построенный на соседнем — придётся сносить по решению суда.

При выборе участка важно оценить качество дороги, которая к нему ведёт. Если доступ к вашей будущей частной территории затруднён, все остальные плюсы могут потерять ценность. 

Виды дорог:

• Грунтовая. Самое ненадёжное покрытие, которое легко размывается дождями с образованием глубокий колей. Добраться по такой дороге до загородного дома в плохую погоду будет невозможно.
• Бетонная. Надёжно, ровно, но неудобно, так как при передвижении на транспорте по такому покрытию сильно трясёт. К тому же бетон плохо выдерживает перепады температур, поэтому в нашем климате этот вариант встречается нечасто.
• Отсыпная. Грунтовая дорога, покрытая щебнем или крошкой. В новом состоянии служит хорошо, поэтому в сельской местности встречается часто, но есть минус — недолговечность.
• Асфальтовая. Самый удобный, надёжный и прочный вид дорог, но при условии хорошего состояния — без ям и прочих неровностей. Починить такое покрытие несложно, но дождаться ремонта не всегда возможно.

Приблизительно оценить качество дорог можно прямо из дома с помощью режима просмотра улиц в Яндекс Картах. Но до того, как выбрать участок под строительство дома окончательно, нужно проверить состояние дорожных покрытий воочию, так как фото на картах могут оказаться устаревшими и не отражающими реальной картины. Для этого придётся приехать на место лично и убедиться в хорошем качестве подъездных путей.

Планирование будущего участка — важный этап подбора подходящего варианта. Нужно детально представлять себе, что именно хотелось бы иметь на придомовой территории. Одним достаточно жилого здания, парковки и зоны отдыха. Другие желают разбить на участке плодовый сад, создать красивый ландшафтный дизайн, выделить место для большой спортивной площадки. В зависимости от предпочтений определяются размеры и конфигурация будущего участка.

Если на примете уже есть несколько вариантов, можно с помощью специальной программы смоделировать будущую территорию. Это даст возможность понять:

• поместятся ли на участке кроме дома все остальные объекты и как они будут смотреться вместе после завершения строительства;
• получится ли разделить территорию на все запланированные зоны отдыха, расположив их оптимальным образом;
• удастся ли реализовать все дизайнерские задумки, достаточно ли для этого площади.

Предварительная планировка особенно важна для участка неправильной формы. В этом случае на первый взгляд может показаться, что возможности разместить все, что хочется, не будет. Но при грамотной планировке, с использованием каждого метра площади,  вариант с неправильной формой может вполне подойти и даже будет иметь свою изюминку.

Расстояние до Москвы или ближайшего населённого пункта имеет не последнее значение при выборе участка. Оптимальное расположение — не далее чем 20-30 км от МКАД, если на приобретаемой земле планируется строительство дома для постоянного проживания. В любом случае желательно, чтобы до работы, школы или детского сада можно было добраться максимум в течение одного-полутора часов на машине. Если рядом будет остановка общественного транспорта, это станет дополнительным плюсом, так как при поломке личного автомобиля до города также будет несложно доехать.

При удалённой работе можно купить участок и гораздо дальше от Москвы, если стоит такая цель. Но при этом желательно убедиться, что недалеко есть хотя бы обычный сельский продуктовый магазин и, при необходимости, к дому могут подъехать экстренные оперативные службы. Кроме того, важно учитывать и возможность изменений в будущем ситуации с работой, от которых никто не застрахован. И тогда придётся искать новое место. Сделать это  проще, если сравнительно недалеко от загородного дома расположен хотя бы  районный центр.

Рельеф

Участок может располагаться:

• На равнине. Легче всего строить дом, разбивать сад и огород на ровном участке. Но при отсутствии наклона поверхности вода не стекает с неё, а застаивается.
• В низине. Плюсы такого расположения — защита от ветров. Но застой воды в низменных местах выражен ещё больше, поэтому без дренажной системы растительность здесь будет страдать от переувлажнения. 
• На холмах. При расположении участка на возвышенности вода после осадков быстро уходит, воздух не застаивается, а из окон дома открывается более привлекательный вид. Но строить на холмистой поверхности непросто.

Ландшафт
Для правильного выбора нужно также детально осмотреть территорию участка. Её ценность снижают пни от срубленных деревьев и неубранный мусор; старые конструкции, которые нужно вывозить; объекты, подлежащие демонтажу.

Грунт

Не на всех видах грунта можно без проблем построить дом. Например, на торфяных и болотистых почвах возведённые здания проседают, поэтому лучше выбирать для строительства участки с суглинками, супесью (смесью глины и песка) или скальным грунтом.

Полноценно пользоваться домом можно только при полном отсутствии проблем со всеми необходимыми коммуникациями. Хорошо, если к участку подведены вода, электроэнергия, есть канализация. Для дома большой площади потребуется также газоснабжение. 

Конечно, если сети не подведены и не подключены, эту проблему можно решить и своими силами. Но нужно учитывать сложность и стоимость такой работы. Например, чтобы подвести электричество, могут понадобиться немалая сумма и длительное получение согласований. Поэтому доступ к электроэнергии нужно проверять в первую очередь. 

Организовать водопроводную систему самостоятельно можно через бурение скважины, для канализации устанавливается септик. Хотя если участок расположен близко к населённому пункту, то более целесообразным, как правило, оказывается подключение к центральным сетям.

Получить немало ценной информации при осмотре участка можно от соседей, которые расскажут:

• каков стиль жизни и социальный состав района, например преобладают спокойные семьи с детьми или рядом живут любители шумных вечеринок;
• были ли конфликтные ситуации с соседями у продающих участок людей и в чем состояла суть споров;
• есть ли общее недовольство у жителей посёлка какими-либо обстоятельствами проживания в нём, например рядом проходит железная дорога или работает загрязняющий воздух завод;
• на какую глубину придётся бурить скважину при необходимости получить доступ к источнику воды;
• планируется ли ремонт местных транспортных путей, если состояние дорог неудовлетворительно;
• намечается ли в ближайшее время возведение поблизости каких-либо объектов.

Помимо беседы с соседями, не помешает также пообщаться и с представителями управляющей компании, которая обслуживает коттеджный посёлок. Только у них можно точно узнать, есть ли, к примеру, долги у собственника продаваемого участка. Эта информация важна, так как при наличии каких-либо задолженностей после покупки обязанность по их погашению переходит к новым владельцам.

Кроме того, у председателя посёлка или управляющей компании можно узнать, какие взносы необходимо уплачивать владельцам участков, кто занимается уличным световым оборудованием, ремонтом дорог, чисткой снега в зимнее время. Осведомлённость об этих и других нюансах проживания в посёлке поможет не допустить в будущем недоразумений.

После сбора всей нужной информации и получения удовлетворяющих данных можно завершать поиски и покупать выбранный участок. Для перехода его в собственность  останется только заключить сделку и оформить все документы в соответствии с установленным порядком. 

Перед заключением и подписанием договора нужно проверить:

• паспорт владельца земельного участка;
• документ, подтверждающий право на землю;
• кадастровый паспорт  участка (выписка из ЕГРН о виде земли, разрешённом использовании, площади, наличии строений и прочей информации);
• согласие на продажу, полученное от супруги или супруга продавца участка;
• при наличии несовершеннолетних собственников — согласие органов опеки на продажу.

При заключении договора стоит указать в нём, что собственник гарантирует отсутствие обременений и ограничений прав на землю. Это поможет вернуть убытки, если информация, указанная в документе, подтверждающем куплю-продажу, окажется недействительной.

Договор оформляется в двух экземплярах, на каждом из которых обе стороны ставят свои подписи. После оплаты госпошлины и регистрации перехода прав собственности земельный участок можно считать своим.

На приобретённой в пользование и правильно оформленной земле можно без промедлений начинать строительство дома. Для оптимального благоустройства купленного участка имеет смысл сразу же обратиться к специалистам по ландшафтному проектированию. Согласованное взаимодействие профессионалов обеспечит условия для создания не только современного, стильного, но и гармоничного общего дизайна дома и участка.